Was passiert bei Verkauf der Wohnung?
Antworten auf wichtige Fragen. Weiterführende Links am Ende der Seite.
- Habe ich ein Vorkaufsrecht und wie
sieht das aus?
- Muss ich die Wohnung sofort kaufen?
- Kann mich der neue Eigentümer direkt
kündigen ?
- Wieviele Besichtigunen durch Käufer
muss ich dulden?
- Darf ich auf die Mängel der Wohnung hinweisen?
- Gibt es einen Kündigungsschutz für
Senioren?
Habe ich ein Vorkaufsrecht
und wie sieht das aus?
Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, gibt es ein gesetzliches
Vorkaufsrecht. Dies ist hier gegeben.
Das hat nichts damit zu tun, dass die Patriza uns jetzt die Wohnungen zum Kauf
anbietet.
GESETZLICHES VORKAUFSRECHT BEDEUTET:
Wenn ein notarieller Kaufvertrag zwischen dem Vermieter bzw. Eigentümer
und einem Käufer zustande gekommen ist, muß der Vermieter dem Mieter
den Inhalt des Vertrages mitteilen. Der Mieter hat dann noch weitere zwei Monate
Zeit, zu entscheiden, ob er zu den darin genannten Bedingungen in den Vertrag
eintreten bzw. die Wohnung kaufen möchte oder nicht.
Wir müssen also jetzt nicht die Wohnungen zu dem Preis kaufen, den die Patrizia
uns anbietet sondern können in aller Ruhe
überlegen, welche Konsequenzen ein Wohnungskauf hat, welche finanziellen
Verpflichtungen auf uns zukommen, wenn wir nicht mehr Mieter sondern Eigentümer
sind, welche Risiken damit verbunden sind usw.
Wir können sogar warten, bis die Wohnung an einen Dritten verkauft ist und
können dann immer noch in das Geschäft einsteigen.
TIP:
NICHT AUF DAS VORKAUFSRECHT VERZICHTEN !
Selbst, wer im Moment nicht im Traum daran denkt, seine Wohnung zu kaufen, sollte
nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Es kann ja sein, dass er es sich doch
noch anders überlegt, dass er z.B. eine
überraschende Erbschaft macht, im Lotto gewinnt oder ein anderer Käufer
einen so günstigen Preis aushandelt, dass es doch eine
Überlegung wert ist.
Ein Vertreter der Patrizia hat mich beim "Mieterinformationsabend"
darauf hingewiesen, dass man auf das Vorkaufsrecht - rein rechtlich - gar nicht
verzichten kann und, dass soche Methoden wie unter "Vorsicht Falle" beschrieben
bei Ihnen tabu sind.
VORSICHT FALLE!
In der Vergangenheit kam es immer wieder zu folgendem Fall:
Der Vermieter bietet dem Mieter die Wohnung zum Kauf an. Der Mieter lehnt
- aus welchem Grund auch immer - ab. Der Vermieter bittet ihn zu unterschreiben,
dass er kein Interesse am Kauf der Wohnung hat und auf das ihm gerade gewährte
Vorkaufsrecht verzichtet.
Wir wollen der Patrizia auf keinen Fall solche Methoden unterstellen aber Sie
wissen jetzt, dass ein Angebot zum Kauf Ihrer Wohnung nichts mit dem Vorkaufsrecht
zu tun hat und dass es gar keinen Grund gibt, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten.
Oft schaute der Mieter ganz schön dumm, wenn er erfuhr, dass am Ende ein
Anderer die Wohnung zu einem viel günstigern Preis erworben hatte als sie
ihm ursprünglich angeboten wurde. Hätte er nicht auf sein Vorkaufsrecht
verzichtet......
Muss ich die Wohnung sofort kaufen?
Es gibt sicher viele gute Gründe für und gegen den Kauf einer Eigentumswohnung.
Die Verkäufer - und um nichts anderes handelt es sich bei den sogenannten "Immobilienberatern" der
Patrizia - werden natürlich vor allem die Vorteile aufzeigen und viele gute
Argumente haben, warum die Nachteile gerade in Ihrem Falle gar nicht von Bedeutung
sind. Für jedes Problem wird es da wahrscheinlich eine Lösung geben.
Sehr beliebt sind z.B. Kreditausfallversicherungen im Falle der Arbeitslosigkeit.
Für deren Vermittlung bekommt der Verkäufer auch gerne mal noch eine
Provision.
Aber nicht nur die Vorteile werden bei solchen Verkaufsgesprächen ins Scheinwerferlicht
gestellt, es wird auch zeitlicher Druck erzeugt. Der Käufer soll das Gefühl
bekommen, er verliere etwas, wenn er nicht schnell "zuschlägt".
Eine KOSTPROBE davon, wie sie die Käufer unter ENTSCHEIDUNGSDRUCK setzen,
gibt die Patrizia gleich mit ihrem ersten
"Angebot". Es ist subtil, aber wirksam.
"Die Wohnanlage „Weidenpesch“,
in der sich Ihre Wohnung befindet, wird vom Markt wegen ihres guten Zustands,
ihrer Lage, dem gepflegten Gesamteindruck in Verbindung mit dem günstigen
Kaufpreis als hochwertig und sehr attraktive Anlageform eingestuft."
Das ist die schöner formulierte Variante von: "Die Kapitalanleger stehen
Schlange, um Ihre Wohnung zu kaufen. Wenn Sie nicht kaufen, ist die Wohnung weg." Außerdem
ist es schön zu erfahren, dass der Verkäufer eine Ware, für die
er keinen Preis nennt, günstig findet. Und weiter schreibt Patrizia:
"Besonders wichtig die Information, welche
Kosten der Eigentümer für Sie
übernimmt, wenn Sie unser Kaufangebot bis zum unten genannten Termin annehmen."
Zeitdruck aufbauen. Angst erzeugen, dass man eine günstige Gelegenheit verpassen
könnte. Wenn Sie bis zu dem Termin nicht annehmen ist das Angebot weg. Es
sind die ganz alten Verkäufertricks, aber scheinbar funktionieren sie immer
noch.
Nehmen Sie sich die Zeit die Sie brauchen. Holen Sie, vom Verkäufer unabhängige,
Informationen ein. Wenn Sie kaufen wollen, vergleichen Sie mehrere Finanzierungsangebote.
Kann mich der neue Eigentümer direkt kündigen?
Wenn Sie brav Ihre Miete zahlen und auch sonst keine schweren Vertragsvertöße
begehen hat auch der neue Eigentümer nur die Möglichkeit sie wegen
EIGENBEDARF zu künditen. Als Mieter einer umgewandelten Wohnung haben Sie
aber einen besonderen gesetzlichen SCHUTZ VOR KÜNDIGUNG wegen EIGENBEDARF.
Der Käufer der Wohnung darf frühestens 3 Jahre nach Eintragung ins
Grundbuch eine Eigenbedarfskündigung wegen aussprechen. Diese wird
allerdings nur wirksam, wenn der Eigenbedarf auch berechtigt ist.
TIP:
Sagen Sie der Patrizia, oder einem eventuellen Käufer,
wenn Sie auch in Zukunft nicht ausziehen wollen. Die P. könnte Ihre Wohnung
dann gleich nur solchen Käufern anbieten die eine Kapitalanlage suchen
und sowieso nicht selbst einziehen wollen. Auch dem Käufer gegnüber
wäre es
nur fair darauf hinzuweisen wem Sie Ihre Wohnung auf jeden Fall behalten wollen. Er
kann dann selbst entscheiden ob er mit der Wohnung einen vorprogrammierten Konflikt
einkaufen möchte.
Gibt es einen Kündigungsschutz für Senioren?
Leider hat der Gesetzgeber hier keinen weitergehenden Schutz als den oben beschriebenen
vorgesehen. Allerdings haben "Senioren" auf der Mieterversammlung der IG davon
berichtet, Patrizia Mitarbeiter haben Ihnen gegeüber geäußert,
sie müssten sich keine Sorgen machen Patrizia sorge für einen lebenslangen
Kündigungsschutz für Mieter ab 65.
Am besten lassen wir uns das von der Patrizia auf deren Mieterversammlung am
Montag bestätigen und auch erklären, wie sie das umsetzen wollen.
Wieviele Besichtigungen durch Käufer muss
ich dulden?
In einem Bericht des Münchner Mieter Magzins heisst es dazu, dass Sie keinen "Besichtigungstourismus" dulden
müssen. Der Vermieter muss die Besuche rechtzeitig, d.h. mindestens 24 Stunden
vorher anmelden und dabei auch Ihre zeitlichen Vorstellungen und Möglichkeiten
berücksichtigen. Nach Auffassung der Gerichte genügt der Mieter seiner
Pflicht, wenn er an einem Tag in der Woche drei Stunden lang Besichtigungstermine
offenhält. Sie dürfen dabei von den Interessenten nicht nur verlangen,
daß
sie bereitgestellte „Überschuhe" anziehen, um keinen Schmutz in die
Wohnung zu tragen, sie können sich im Zweifelsfall sogar den Personalausweis
zeigen lassen, bevor sie einen Kaufinteressenten einlassen.
Darf ich auf die Mängel der Wohnung hinweisen?
Wir wissen natürlich nicht, ob die Patrizia den Interessenten nur ihre super
Musterwohnung zeigt oder auch das richtige Leben. Auf jeden Fall darf man als
Mieter die Wohnung nicht vorsätzlich schlecht reden. Wir gehen davon aus,
dass das sowieso niemand hier tun würde. Allerdings sollte natürlich
schon der Verkäufer dem Käufer eventuelle Mängel mitteilen. Was
den Mieter betrifft zietiere ich das Münchner Mieter Magazin:
"Kein Vermieter und kein Gericht kann Ihnen
etwas anhaben, wenn Sie den potentiellen Käufern schon bei der Besichtigung
unmißverständlich klar machen, daß
Sie auf keinen Fall auszuziehen gedenken und daß Sie Ihre diesbezüglichen
Rechte sehr gut kennen. Auch auf bestehende Wohnungsmängel dürfen Sie
die Interessenten hinweisen. Wenn es sich einrichten läßt, sollte
aber stets ein Freund oder Nachbar als Zeuge der Gespräche dabei sein, damit
Ihnen nicht später das Wort im Munde umgedreht wird."
TIP:
Einen Bekannten oder Freund bei einer Wohnungsbesichtigung
durch Käufer
als Zeuge dabei haben.
Mehr Interessantes zum Thema finden Sie unter den folgenden Links
Weiterführende Links:
Dauerbrener
Umwandlung Von der Mietrecht Seite des Mieterverein München
Bei Umwandlung
in Eigentumswohnungen - Sonderschutz Mieterverein Köln dort unter
dem Link "Infobar" der vorletzte Link "Umwandlung u. Privatisierung"
Umwandlung
in Wohnungseigentum - 12 wichtige Antworten für Mieter Mieterverein
Hamburg
Die Broschüre "Kaufen oder Mieter bleiben" gibt
es beim Deutschen Mieterbund oder
in der Geschäftsstelle des Mietervereins
Köln.